审判实务中，认购书效力是不是以获得产品房销售许可证为必要条件存在着较大争议？有些觉得应以获得产品房许可证为必要条件，有些则持相反看法。大家觉得，认购书签订的根本缘由在于签订正式预售合同存在法律上和事实上的障碍，只有这类法律和事实上的障碍消除后才得以签订正式的预售合同，且这类法律和事实上的障碍合同双方当事人是可以预期消除的。产品房预售许可证未获得之前只能签订认购书而非正式预售合同，且双方在签订认购书时通过开发商当时的条件，可以合理预期到预售许可证的获得，因此，未获得产品房预售许可证明，认购书未必无效。

《讲解》第五条规定：“产品房的认购、订购、预约等协议拥有产品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经根据约定收受购房款的，该协议应当认定为产品房交易合同。”这条讲解准时解决了以往审判实践对认购书性质的困惑。从该条规定可以看出，认购书成为预售合同应拥有两个条件：

1.拥有产品房销售管理方法（以下简称管理方法）的主要内容。该方法第十六条规定了产品房交易合同应当拥有13项主要内容：

（1）当事人基本状况；

（2）产品房基本情况；

（3）产品房的销售方法；

（4）产品房价款的确定方法及总价款、付款方法、付款时间；

（5）出货用条件及日期；

（6）装饰、设施标准承诺；

（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的出货承诺和有关权益、责任；

（8）公共配套建筑的产权归属；

（9）面积差异的处置方法；

（10）办理产权登记有关事宜；

（11）解决争议的办法；

（12）违约责任；

（13）双方约定的其他事情。

大家在调查中，发现实践中存在的争议主如果，假如认购书缺失了其中几项，认购书是不是还可以直接认定为预售合同呢？大家觉得，除去后三项外，其他各项原则上不可以缺失，不然不应认定为交易合同。由于产品房交易合同的标的物即产品房具备特殊性，买方的最直接目的在于对房子所有权有效的完全的行使。而对其行使完全所有权需要拥有很多附加的条件，如供水、供电、产权登记等等，而管理方法规定的前十项内容恰恰是产权人行使所有权必须具备的条件，不然，买方将没办法圆满地对产品房占有、用、收益和处分。

2.出卖人已经根据约定收取了购房款。这里的购房款既包含全部购房款，也包含部分购房款，而且后者在目前产品房交易中出现的更多。其实，从法理上说，只须拥有第一个条件，就应认定为正式的产品房交易合同，但考虑到国内目前产品房买卖中，交易双方的真实意思是签订预约合同，认购书内容即便拥有了管理方法第十六条规定的产品房交易合同主要内容，也总是需要在日后签订正式交易合同，因此，《讲解》第五条从认购书的内容和开始实质履行两个标准来认定认购书为正式的产品房交易合同，符合国内产品房交易的实质状况，也有益于法官在认购书认定上的统一性。